文／畢翠絲
在高房價、高利率時代，想擁有一間自己的窩不是件輕鬆的事。以小資族來說，預售屋的自備款較少，可分期繳納，剛開始的資金壓力較小，不失為優先選擇的購屋類型，一般共有5大付款階段-頭期款、工程款、暫收款（政府規費）、交屋保留款、房屋貸款，本文為您一一解析。
一、買預售屋要準備多少錢？
頭期款包含「訂金、簽約金、開工款」，工程款則是施工期間蓋到哪繳到哪，若了解各階段付款的時機，評估手中資金，小資族擁有一間起家厝並非不可能。根據《海悅廣告》「預售屋付款方式大解析，頭期款要付多少，5大階段一次搞懂！」一文指出，以尚未開工的建案為例，先付「訂金+簽約金」7-8%，由於建案仍在施工期，可在客變期變更屋內隔間與裝修，符合自己所需，省去日後裝修成本。預售屋付款方式，以下是注意事項。
一、「頭期款」
- 訂金、簽約金、開工款，稱為「訂、簽、開」金，也就是預售屋的頭期款，約總價10-15%
以購買一千萬房子為例，房貸80%，自備款20%舉例：房屋需自備的款項為200萬(20%)，但預售屋一開始要拿出來的金額只要100萬(10%)即可，剩餘的100萬，將由後期付款階段分攤。
二、「工程款」
施工期間按期繳納工程款，約為房屋總價的10%～15%，收費方式分兩種：
1.按工程期繳納：依工程進度，分期繳納該期工程款。若為「工程零付款」，代表工程款不用於施工期間繳納，而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交，簽約前要了解建商的規定。
2.按月繳納：開工後，無論施工進度皆須按月繳納工程款。
無論哪種支付方式，付的金額大致相去不遠，只是時機點的差異。特別提醒，這些費用無法貸款，要先預備好。
三、「暫收款（政府規費）」
建商在交屋過戶前，會先收一筆「暫收款」，約20-30萬左右，支付「印花稅」、「契稅」、「代書費及其他相關規費」、「土地跟建物登記謄本費用」…等，這些是不屬於售價的額外費用。依照房子種類、坪數，繳交的金額也不同，有些建商會提前先收取社區管理費，提醒簽約前先詢問管理費用，及暫收款等細項。
四、「交屋保留款」
交屋保留款即尾款，為確保購屋者驗收屋況，若順利驗收，便由貸款銀行款撥給建商；發現瑕疵，可要求限期改善，先扣著交屋保留款，等再次驗收後才會由銀行撥付，通常為房地總價的5%（在簽約時要註明清楚）。
五、「房屋貸款」
每月支付一定比例的本金和利息。
二、購買預售屋流程有哪些？
- 看屋下訂金：通常先付個「 小訂 」，請建商保留喜歡的戶別，並簽訂購屋買賣預約單，可將預售屋買賣契約書帶回去，享5天合約審閱期。
- 審閱及簽訂合約：正式簽定預售屋買賣契約，要「補足」訂金到總價的 5%，俗稱「大訂」。此時訂金轉為具法律效力的定金，一旦簽訂，違約的賠償金為總價的15%，簽約前務必謹慎。
- 付工程款項：支付方式，依工程階段約分成3~5期繳款，工程期約2~3年左右。
- 客變對保：由於不同樓層的客變時間也不一樣，記得跟建商確認時間，並索取平面圖。
5.驗屋交屋：交屋前要進行驗收，檢查房屋的坪數、建材及規格，跟合約內容是否相符。若有發現瑕疵，須載明於驗收單上，待建商完成修繕後，再交付尾款。
三、把握3原則 買預售屋不吃虧
1.要找有口碑的建商：
建商的風評很重要，好的建商才能確保施工品質，蓋房時選用好建材、不偷料。此外，建商的財務體系是否健全，也是考量重點。可在官方網站了解每家建商，了解該公司正進行的建案以及以前所作的建案，在網路評價如何，以此判斷建商優劣。
2.留意建案文宣是否與現實相符：
買賣契約，要載明土地座落地段、地號、持分比、棟號、樓層、戶號及坪數等資訊，建商還需將建造平面圖附在契約裡。有些銷售人員為刺激買氣，口頭承諾一些贈品，例如贈送家具、家電、無條件修改格局等，這承諾要白紙黑紙載明在契約中。
如果工地跟接待中心地點不一樣，除了參觀樣品屋一下之外，也要到工地看一下，以免錯買。
3.建立履約保證機制：
「 履約保證 」是一種代管契約，由買賣雙方以外的第三方保管金錢、債券或其他財產，當特定條件達成或法律事件發生時，該第三人即將其保管物交給特定人。也就是說，為保障買賣雙方，透過公正的第三方移轉金錢與物品，類似網購時等買家收到貨確認無誤，平台才會撥款給賣方。
政府所規定允許的預售屋履約保證機制共有5種，價金返還、價金信託、不動產開發信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定。
買房，是人生大事。在購屋前，務必做好功課，多花一點時間了解，謹慎選擇物件。
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